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租购并举加速度 各地如何发力“租购同权”? 住房 加

发布日期:2021-02-08 05:57   来源:未知   阅读:

  业界对REITs并非一致看好,以为隐忧仍在。

  自1960年美国出台《房地产投资信托法案》,REITs在海外已发展了半个多世纪,美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市值已达1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为例,其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成,始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一,发行的REITs投资回报率稳定在7%左右。据记者了解,7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平,REITs在美国事介乎债券和股票的投资种类,而非暴利的投契品。有投资人把REITs称为“股市的均衡器”,而由于其在2007年次贷危机中的稳定表示,业界亦有“REITs绕过了危机”的说法。

  2010年前,由于该地区周边产业园集群效应,吸引了大量本地产业工人集聚,彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求,造成了“蚁族”现象。2010年开始,随着唐家岭新城项目的实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

  11月3日,中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企,以及比亚迪、方大团体等11家企事业单位举办住房租赁策略合作签约典礼,进军住房租赁市场,并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理。

  

  >> 增添租赁增量??国企成市场“压舱石”

  “这显然是一个多赢的局势。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为,以东莞为例,改革开放前只是一座5平方公里的小县城,是乡镇企业的发展使产业一直会聚,现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市,其建成区域内70%的土地至今依然属于集体所有,“此外,‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上成长起来的。”

  随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者,搅动了租房市场的一池春水。

  对此,京东方面回应《中国经济周刊》记者称,因为目前政府尚未颁布相应内容,详细业务细节还不便流露。此外,刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节。

  记者从海淀区房管局了解到,温泉351地块项目是北京应用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目,也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米,可提供2772套公租房,用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济协作社。

  习近平总书记在十九大讲演中指出,保持屋子是用来住的、不是用来炒的定位,加快树立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房轨制,让全部国民住有所居。

  今年7月,住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求,多措并举,加快发展住房租赁市场。“建设政府住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。

  “阿里、京东各自电商平台天天数亿人次的流量,这是任何一家房企都不会疏忽的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说。

  在12个试点城市中,有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东,广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示,未因由政府主导建设的住房租赁交易平台,将与住房交易和不动产登记数据信息充足对接共享,实现放盘?交易?存案?评估?数据宣布一条龙服务,严把房源实在关,并逐渐将各类城中村租赁住房纳入平台同一治理。

  “从REITs在海外的发展教训来看,真正的REITs应当就是租赁型REITs,REITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场,与租赁市场严密相连。”王戈宏认为,国内市场目前已有的REITs,除保利和新派这两单之外,“血统都不够纯。”

  其中,武汉市明确划定吻合人才政策者有自有房屋的,可在房屋所在地落户,无自有房屋的,可在单位集体户落户,受到外界关注的租房者落户问题的解决措施为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基础公共服务,特殊是子女教育权利上是否借此机遇实现与有房者的“租售同权”?

  集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”,在用地、计划和销售上都不受法律维护。按照领土部的阐明,集体建设用地建设租赁住房,契合规划,依法审批,由不动产登记掩护,同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房,所有权不变,归集体经济组织;不征地,采取占处所式办理用地手续,房屋都是大产权登记,不予宰割办理单元产权证。

  作为海内最早创办个人住房贷款业务的贸易银行,建设银行此次又率进步军住房租赁市场,建设银行党委书记、董事长田国破表现,建设银行凭借30余年在住房市场的深沉积淀,有着对国度住房制度改造深入的懂得,构成了住房金融服务的奇特上风。

  >> 补建租赁市场“基础设施”:杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁平台

  长租公寓“类REITs”破冰

  《中国经济周刊》记者注意到,早在2016年8月,阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前,芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。

  多数企业取舍“组合拳出击”,以新派公寓为例,在CBD项目之余,其在北京另外两个项目:故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”,而是要“打好配合”,“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场,REITs的基金收益有其他用武之地。”

  “‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示,“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是本人的,而是从“大房东”处租来的,成本不可控是症结问题,“一旦周边地价上涨,‘二房东’合约到期,就面临被‘大房东’涨租金的压力。”而在王戈宏看来,“二房东”模式的REITs “没太粗心义”,“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了,将未来的租金收益贴现,‘二房东’模式的成本原来就高,资金回报周期长,‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上,与支付宝的0本钱分期付款相比,优势丧尽。”

  对此,郭毅分析认为:“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控,在制度设计上决议层可能还需要时间再做些筹备。”在王戈宏看来,冲破所谓“政策壁垒”很简略,就是何时出台“真REITs”的试点政策,“把红灯变成绿灯”,“国家持续出台政策鼓励租赁,以及开发商拿地100%持有,不断在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品,这都是相称积极的信号。作为投身租赁市场的品牌,不能等着绿灯亮了才启动,而是做好资产包在线上期待,绿灯亮了首先冲出去。”

  10月10日,支付宝的租房业务正式上线,支付宝发布已有超过100万间公寓正式入驻,在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房,即芝麻信用达到650分以上,可免得押金、按月交租。未来,对歹意逐客、随便涨租的房东,租客还能够打差评,并记入对方的芝麻信用租房档案。

  在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸惹人才的“标配”之时,各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄悄推动“租售同权”呢?

义务编纂:刘德宾 SN222

  北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

  总书记的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市场层面看,从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并规定12个试点城市4个多月以来,住房租赁市场已经浮现出前所未有的火热气象:

  从政府到各类市场主体,每一方都看好住房租赁市场,而他们的每一个动作也都在推进着这个市场的发展。

  在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后,一些城市增加了针对租赁市场的土地供应,供地来源也更为多样,集体土地成为租赁市场土地的重要来源。

  温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签署框架合作协议,已有2369套房屋具备租赁意向,其中1795套房屋已签订租赁意向协定,有279个创业团队签约入住1338套。

  不同于房屋买卖要到相关部分进行备案,住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚伪房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、“二房东”景象屡禁不绝等,都是目前租赁市场上存在的痛点。

  2017年以来,利用集体建设用地建设租赁住房,增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在政府文件中。2017年8月,国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知,在北京、上海等13个城市开展第一批试点。固然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中,但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试,截至2017年10月,北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及旭日区泓鑫家园小区3个项目建成入住,共5600余套房屋已有承租者入住。

  实在,非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已呈现。2014年,中信华夏苏宁云创资产支持专项规划、海印股份信托受益权专项资产管理方案、中信启航专项资产管理筹划先后问世,与新派和保利两单类REITs相比,上述几款类REITs均非长租公寓状态,但其都被称为“类REITs”,即只向银行等投资机构开放,不可在证券交易所公开向个人投资者发售。

  4个月以来,住房租赁市场正在产生哪些新变更,又会给这一本已炽热的市场带来哪些新的等待?

  据懂得,该项目由村集体直接租给海淀区房管局,合约期限为10年,房管局已依照100%的比例先付给村集体前三年的租金,“不管当初和未来的入住率如何,村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡?说。

  温泉351地块项目总建设面积约19万平方米,可提供2772套公租房。

  “泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌,2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前,万科已在北京、广州、佛山等地领有至少5处自持物业地块。

  黄小虎认为,从前农夫融入城市化过程有三条路可走:在集体所有的土地上转型,发展非农产业;进城打工;国家征地。前两条路是自主参加城市化,第三条是被动介入城市化。

  只管只是进入了租赁市场,但这一举措引发了一些人士的猜想。此前,集体建设用地被大批用于发展乡镇企业,通过乡镇企业奉献的税收乡村地区逐步积聚起必定的财力,农夫因为有绝对稳固的地租收入,在产业、城乡、职业、身份和生存环境激烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

  北京案例:集体土地如何助力租赁市场?

  唐家岭名目并非针对某一人群的定向配租,而是提供应两类人群:存在北京户籍的城镇中低收入家庭跟唐家岭地域周边的工业园区职工。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而闻名。

  >> 互联网巨头分羹租赁市场

  2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到,“踊跃支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”。随后,加快REITs试点的提法先后涌现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

  REITs,即房地产信托投资基金,而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资,用于资产包中项目建设,投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分成。以新派公寓发行的类REITs为例,其以北京市向阳区百子湾路40号一栋公寓,即新派公寓CBD项目为底层物业资产,该公寓也是投资者收益的发生起源。保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜?阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。

  谁有资历承租创客小镇中的租赁住房?胡?介绍:“硬性条件是公司注册地在海淀,为保其在初创阶段,注册时光在5年之内。小镇与创业团队签约,再由团队推举人员承租,前提是承租人在北京市必需名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇,还要先通过“路演”,“首先我们会考核创业团队的创业范畴是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者,“其次还要看团队成员是否靠谱,项目本身是否有前程。”胡?说,只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外,创客小镇的租赁住房只在相符特定标准的群体内流动,建立了退出机制,“入住资质每年一审,达不到标准的团队会被请出去,有的项目发展得不好,没到一年的复审期限就被请走了。”

  但值得留神的是,美国长租公寓REITs可行的三个条件包括:稳定的租金收益率(每年3%的回升趋势和5%左右的空置率)、稳步上升的租赁需要,以及青年人对长租公寓浓重的兴致,这些在我国目前的租赁市场都尚须要培育。

  >> 离“真REITs”还有多远?

  值得注意的是,目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类,虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有波及,但开发商更多采用“大房东”,即所谓自持物业的“重资产”模式;房屋租赁企业多采用“二房东”模式,即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式,张大伟分析说:“市场上主流租赁业态并非自持物业,而是轻资产模式,此种模式目前并未获得政策红利。”

  “万科近年来鼎力发展长租公寓业务,旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上金榜题名。所有这些尽力尝试,都是为了让房屋回归居住属性,希望可以为解决城市的栖身问题尽一份菲薄之力。”万科董事会主席、首席执行官郁亮说。

  方正证券首席经济学家任泽平分析认为,长租公寓作为一种翻新业务,不仅可以辅助龙头企业在楼市下半场实现转型,也能在业务构造、现金流、客户黏性、高低游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

  2010年开始,跟着唐家岭新城项目标实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

  沈阳也出台了过细的方案:2017年12月底前,组建两家国有住房租赁平台公司,通过建设、改建、收购或长期租赁等方式获得房源并负责房源的租赁运营和管理,完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、断定一到两个改建房源项目。到2020年,国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模,持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

  >> 助力租赁市场之余撬动土改?

  在加快发展住房租赁市场的进程中,各地都积极施展国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,并提出了详细的落实目标。

  (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期)

  “新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保,仅凭本身良好的运营才能以及核心肠段的资产价值就获得了最高的AAA评级,这连我们自己也没有想到。”新派公寓开创人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。

  统计显示,目前我国大略有1.6亿人在城镇租房寓居,占城镇常住人口的21%。不外,目前我国住房租赁市场以个人出租为主,租赁企业提供的房源不足5%,远低于发达国家50%以上的比例。到2030年,中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元,未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。

  尽管如斯,京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就浮现了出来。2015年,京东金融与链家旗下的自若联合推出了白条租房,目前,京东白条租房的合作公寓品牌已经达到4家。

  “REITs给投资者的收益由两部分形成,”王戈宏告诉记者,“第一部分是租赁获得的租金收益,第二部分是资产本身的增值。”王戈宏说,新派公寓自持的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时买下的,4年后的资产净值已经翻了两番,“光有钱不行,还要懂运营,只有精致化运营做到位了,才干实现租金和资产两者都增值,投资者能力有回报。”

  该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注,唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房,并拟于近期再向其调配200余套住宅,“该项目正鼎力推动项目面向企业人才的签约工作,已签约的屋宇数目有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇雷同,唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村群体手中统一租下,再依据准入资质审核的情形配租给合乎前提的申请人。

  “给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去,他们子女学位使用的顺位就往前排了,由于大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则。”有业内人士分析说,以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”,未必不是一种挑选。

  《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人,该负责人明确表示:武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首,其次才是房屋所有权,“不论是集体户口还是社区公共户,都是武汉人,是武汉人就会按照本地人的待遇来处置。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前,该负责人答复称“‘有户无房’的优先级准则上确实应高于‘有房无户’,但进一步的实施细则还在制订中,无奈给出明确回答。”

  随后,国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日,保利地产(600048.SH)发布公告称,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元,采取“储架式分期发行”,首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成,其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水,REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。

  

  对此,中国人民大学教学刘守英认为,集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公正且透明地分享城市化的利益有重要意义,“当地农民主要就是一个体面落脚的问题,而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

  南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确,市级层面由市国资委兼顾明确参与试点国有企业,原则上不少于两家;区级层面由各区政府、江北新区管委会各肯定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

  建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌,在深圳首批推出5000余套长租房源。这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区,其中大部分是由售转租的全新居源。截至10月份,已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

  有分析人士认为,请求房企100%矜持、“只租不售”的地块拍卖,意在为租赁市场增长供给,并增加机构房源在市场中的占比。

  据蚂蚁金服方面介绍,目前进驻支付宝的房源重要来自首批配合接入的长租公寓品牌??蘑菇租房,接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计,今年年底将建设包含租客、房主和从业职员的租房信誉档案。

  “我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际长进行了划分”,胡?将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时期”;将集体所有土地出租,创办乡镇企业则是“2.0时代”;建造房屋收租金是“3.0时代”;“将集体经济融入产业革命的浪潮,助力产业改革是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

  一位工作人员告诉记者,该项目有一居室、开间和两居室三种户型,面积最大的为60余平方米,与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房,一室一厅户型租金为每月3000元左右,而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元,“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠,这是无比大的优惠比例。”

  就在支付宝宣告上线租房平台后未几,记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选成果公告”中发明了京东的身影。公告显示,北京京东尚科技术有限公司为当选单位,该公司由北京京东世纪商业有限公司全资控股。也就是说,京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方。

  同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部,其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露,公司正在斟酌如何更好地适应新的“游戏规矩”,信心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。

  “租售同权”的提法始于广州,住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等候遇”。但对于外界颇为关注的教育权利,有立场谨严的业内人士指出,在学位使用问题上,租房者的子女一直都有入学的权利,www.3748.com,只是在优先级上的顺位顺序不同。“事实上,以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源简直不可能,良多房东都会与房客在合同内商定,房客不得使用学位。”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说。业内广泛认为,若不转变租房者在使用学位时优先级上的顺位,“租售同权”还只能停留在口号层面上。

  由政府主导,集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”,也被视为各项政策落地的抓手。   视觉中国

  4个多月来,一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场,显然,盯上这块蛋糕的不仅是房企。

  “虽说我们目前入住率只有50%多,且还有4栋楼不对外开放,但就排队申请的创业团队数量来说,已经濒临供不应求,咱们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席履行官胡?告知《中国经济周刊》记者,自2017年1月首批租客入住后,愿望与创客小镇签约的创业团队始终川流不息。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

  春江水暖鸭先知。逐步升温的住房租赁市场,房地产企业是第一批冲浪者,老玩家也有了“新弄法”。

  就在支付宝租房平台上线前,9月29日,带有官方背景、阿里巴巴供给技巧支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线,这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同,这一“官方平台”上除了品牌公寓,还涵盖了个人房源和品牌中介房源。

  住房租赁,已经成为我国住房系统的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相干政策的基础上,首批开展住房租赁试点的12个城市,以及北京、上海等一线城市,正在积极推动新政的落地。

  深圳市房地产研究核心研讨员李宇嘉认为,建设政府住房租赁平台,为机构发展专业化、规模化的租赁经营发明了基本,还为租赁下游衍出产业创造出了商机,比方房地产信托投资基金(REITs)、房屋装修、电商提供的所有生涯服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。

  其实,新派与保利这两单类REITs采用了与郭毅所言类似的“打法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价钱购得的,改革成白领高端长租公寓后于2014年正式对外经营。而有业内人士向记者泄漏,保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前失掉的地块,与目前的行情相比已有不少增值,而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产自身的增值,“从这个角度看,两家的打法从逻辑上是准确的。”该业内人士还表示,将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经验,很有鉴戒意义。

  据了解,武汉市教育体系目前对学位使用次序的排位与全国多地相似:第一顺位为“房户合一”;第二顺位为“有房无户”;第三顺位是租房者的子女。一位业内人士对《中国经济周刊》记者称,虽“房户分别”者的位置有些为难,但也属于“有房有户”,在此条件下将户籍迁至其已购房产处并责难事,要害问题还在于后面两个顺位的人群如何照料。以在武汉落户的本科生为例,如果其抉择租房,户籍落在租住房屋所在社区的公共户,则这一部门人变为“有户无房”或“有户租房”者,他们的顺位是否排在“有房无户”,即在武汉购房但还未取得武汉户籍的这局部人之前呢?

  胡?介绍说:“351地块所在地位属于东埠头村,但项目决策是温泉镇集体做出的,开发主体是包括东埠头村在内的7个天然村都入股的北京兴泉置业有限公司,租金收益先分到各个村,而后再分到每个村民的账户上。”

  作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目,中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同,专门对创业团队中的人员配租,并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者,351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目,而是生机将“双创”高潮引入集体经济发展,通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮,“2015年海淀区政府测算得出的论断显示,保障性住房的供给数量基本可以满意需求,所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特别人群。”

  >> 唐家岭项目:入股村民收益不仅来自公租房租金

  今年7月住建部等9部委结合印发的《对于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的告诉》中提出第一项举动就是“培养机构化、规模化住房租赁企业”。激励国有、民营的机构化、范围化住房租赁企业发展,勉励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

  上海的表态也很明确。9月15日,上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,其中明确表示,“通过国资国企的引领和示范,尽快增加市场供给,稳定市场租金,将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石,并形成一批可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。”

  各地如何发力“租购同权”?

  地方政府新政策

  2017年,武汉市委书记陈一新明白提出了“5年留下100万大学生”的目的。“爱才如命”的不仅是武汉,2017年以来,南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策,本科毕业生的“零门槛落户”在教导资源丰盛的南京、武汉、成都和长沙等地实现。

  在北京房地产业协会秘书长陈志看来,形成统的监管平台和服务平台,有利于政府实施统监管,实现信息数据的共享。

  有分析认为,此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”,打消屡次转租和群租造成的凌乱现象。未来,住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务标准、租赁关联稳定的方向发展。

  其他银行也纷纷加大了对住房租赁的参与力度。10月30日,中信银行与碧桂园集团签订合作协议,未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金,满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

  “真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同,“真REITs”可直接在股票市场上市交易,再加上租金收入免税以及强迫性分配等政策,需要国家立法及各职能部门的和谐。

  蚂蚁金服立异及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示,“使用信用租房签订的是电子合同。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力;免押金和信用档案需要依附芝麻信用的信用体制;而按月交租的当面其实是房租分期,需要依附蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示,未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+花费金融”的这一整套多维能力,蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。

  11月16日,北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《看法》),除鼓励长租,单次租期不得超过10年外,还明确提出未来5年供给1000公顷此类用地用于租赁房屋。

  但事实情况却是,在优质教育资源的学位争夺中,第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保障就读,再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题,仿佛稍显遥远。武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者,“在武汉优质教育资源集中的地区,‘房户合一’这部分人都不能百分之百保证进入名校,再探讨谁排第二的问题没有实际意义,租房者就是排第二也上不了名校。”

  中原地产研究院首席分析师张大伟认为,租赁行业的核心问题是租售比迥异,按照市场目前的资产价格与租金价格来看,盈利的可能性很小,“这样一来,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润持续投资。”

  

  “购租并举”4个字在2015年中心经济工作会议时便已现身,但假如说4个月前仍是个只停留在文件中的表述的话,现在“租购并举”已经过“未来时”变为“进行时”,并正在开始加速度。

  土地供应新来源

  7月底,成都便提出,到2017年年底,成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司。

  在12个试点城市之外的一些一线城市,官方租赁服务平台也应运而生。10月31日,与北京住房租赁新政同步,北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管平台实现主体认证、房源查验、合同备案等工作;服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查问、信用评价等服务。

  如今,集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场,使《计划》内的十多少座城市的农业人口又看到了融入城市化的盼望。“这有点超越我的预期”,黄小虎说明说,“这次改革的意思就在于要和现在的发展模式切割,让老庶民的财产权力可能通过市场充分实现”,他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”

  面对宏大的租赁市场,互联网巨头也纷纭参加想要分一杯羹。

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  亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者先容说,一些人不看好REITs的起因在于我国租赁市场的租售比过低(东部大中城市不到1:500),且收回本钱的周期较长,比拟于“一锤子买卖”能“挣快钱”“挣大钱”的交易市场,做租赁“挣得少”“挣得慢”,而REITs的原理在于投资者看好底层资产将来的租金收益,否则会无人问津。

  有业内人士预测,未来会有越来越多的互联网企业进入租赁市场,尤其是互联网金融公司,可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。

  10月16日,武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》,其中规定办理落户的条件为:具备普通高校专科、本科以及非一般高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位,年纪不满40周岁的人员,而硕士研究生、博士研究生甚至不受春秋限度。

  而早在今年4月,《北京市2017?2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布,明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷,建设150万套住宅,其中租赁房屋50万套,而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

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  11月2日,佛山市“CCB建融家园?泊寓”项目奠基,这是广东首例住宅100%自持70年的项目,将建成总修建面积逾16.5万平方米的多业态混杂型租赁社区,将建设15000平方米的人才住房,推出约2400套的租赁房源。

  据《中国经济周刊》记者不完全统计,在12个试点城市中,除上述城市已推出官方住房租赁平台外,其余城市均提出搭建政府住房租赁平台,并明确了时间表。例如,沈阳提出,12月底前实现官方平台的全体设计功能;厦门提出,年底前造成根本框架、实现初步功能,明年6月完善;广东肇庆提出,争夺到2018年底建立相对完美的住房租赁交易服务平台。

  为何租赁市场对REITs充斥期待?

  房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕

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  事实上,相比住房租赁贷款成“新秀”,房地产开发贷自去年以来颇受冷清。不少银行提出,严厉落实国家房地产调控政策和监管办法,分类实行房地产信贷调控,增强房地产危险管理,严格把持商用房开发贷款。方正证券研报分析认为,商业银行抢滩住房租赁市场有主要意义。将加速房企推出更多租赁房源,缓解房价上涨压力。相较于直接销售,住房租赁回款期长、回款速度慢,以银企合作模式开展租赁业务,房企可加速回笼资金,加速其将空置房改变为租赁房推向市场,增加供给。

  房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

  有评论人士对保利此次类Reits的发行方法剖析说,“储架式分期发行”不仅是一次融资,更间接实现了公募REITs的扩募功效,已经十分靠近真正的公募REITs,建立了“以REITs买通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完全商业模式闭环”的样本。

新派公寓发行的类REITs为以北京市旭日区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产。

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  据不完整统计,目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种情势涉足住房租赁业务。

  9月13日,上海再次成功出让租赁住房用地。位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地,被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得。

  企业融资新模式

  《中国经济周刊》记者 银昕 姚冬琴 张燕 | 北京、深圳、佛山报道

  在进军长租市场的同时,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,支持个人住房租赁需求。“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,额度最高100万元,最长期限10年。同时,建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持。11月2日,建设银行广东省分行行长刘军表示,未来5年,建即将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。

  7月24日,上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块,是上海首次推出租赁住房用地,要求竞得人须100%自持70年。这两宗“只租不售”地块,终极花落张江集团和嘉定发展集团。

  租赁市场新主体

  此前一天,建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司(下称“建鑫租赁”)签约,双方共建“CCB建融家园?乐家”项目。这是广东首个政府主导推出、银行与国有企业合作共建的住房租赁项目。在建行授信支持下,由建鑫租赁购置首批租赁房源410套,修筑面积近2.2万平方米。

  短短40天内,上海6宗租赁住房用地胜利出让,全部是被国企竞得。

  7月过后,各地政府主导的住房租赁平台接踵亮相。8月21日,成都住房租赁交易服务平台启动试运行,截至11月7日,出租房源信息多达272355条,其中已签约房源268953条;9月29日,杭州住房租赁监管服务平台上线试运行,一个月累计拜访量近60万次,累计挂牌房源37244套;10月19日,广州推出政府住房租赁平台“广州智慧阳光租赁平台”;11月1日,由武汉房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行;成都住房租赁交易服务平台日前开始试运行,并首次公布一批房产经纪人黑名单……

  申万宏源研报则认为,未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。

  占有央企背景的保利地产,在租赁住房领域已建立瑜?阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市。

  据了解,北京海淀住房保障中央定期向经济合作社支付租金,唐家岭村根据每位入股村民的占股数,每年年底直接划到村民的账户上,而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金,唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者,“集体用地的建设内容不仅有公租房,还有商业配套,好比餐厅、酒店、超市等,这些和公租房一起构成‘资产包’,‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

  利用集体建设用地建设租赁住房,除为租赁市场提供增量外,还引发了“农业人口城市化”的讨论,有分析甚至认为其背地有土地制度改革的某种“预兆”。

  各地政府新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局,甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场。

  >> 长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”

  由政府主导,集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”,也被视为各项政策落地的抓手。

  其中,北京户籍城镇中低收入家庭的尺度为3个人以下家庭年收入不超过10万;4人以上家庭年收入不超过13万,人均住房应用面积不超过15平方米。今年3月28日,唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动动向登记工作,面向保障家庭公然摇号配租,房钱标准为35元/建造平方米?月,目前项目已入住876套。

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  相比于买卖市场,租赁市场存在服务链条长、周期长等问题,当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时,发行REITs闪开发商可以向社会融资,将“重资产变轻”,一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入,开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出,既保证项目畸形运行,又使开发商资金流动性不受影响。“其实所有开发商都不乐意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上,REITs是一个解决的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说。亚豪机构市场总监郭毅则表示,当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时,所有开发商都希望尽可能地加强资金流动性,“从这一点来看,业界多数人对REITs持期待态度。”

  10月11日,国内首单长租公寓资产“类REITs”出生:新派公寓权利型房托资产支撑专项打算在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获AAA评级,利率5.3%。从2013年开端进入长租公寓市场的王戈宏感叹,“终于熬出来了。”

  

  记者从海淀区房管局了解到,集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区,分离位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块,该项目是北京第批利用集体建设用地建设租赁房试点项目,共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套,已竣工交付并实现分配入住,土井村项目共有租赁住房678套,将于近期竣工交付。

  记者了解到,跨境电商平台联系互动在今年年初以2.3亿元购置会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进行增资。会找房为租房者提供信息服务,其中心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务,目前已笼罩全国30多个城市,用户超过50万。根据收购时的布告显示,猜测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分辨到达1800万元、3300万元、4500万元。

  她举例说,若在上世纪90年代的北京市向阳区洼里乡,即目前北京奥林匹克公园的主体范畴内,某公司以当时的价格购买一栋楼,进行包括租赁服务在内的各项商业开发,对外发行租赁型REITs,以目前亚奥商圈的房价、地价及租金程度,该款REITs才值得被投资者购买,“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁。”

  上述基础教育处相关负责人弥补说,武汉市各区县的教育资源散布情况不同,每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底考察,到6月份再公布具体的履行方法。“在知足第一顺位的‘房户合一’后,若学位还有充裕,‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决。”但他也坦言,若连第一顺位的都无法百分百满意,后两个顺位的情况就只能调解,“只能保证上公立学校,但不能上名校。”

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